시공 항목
임대차가 끝나 공간을 비울 때, 계약서가 말하는 상태로 되돌리는 작업입니다. 첫 단계는 철거가 아니라 어디까지가 원상인지 확인하는 일입니다.
원상복구는 깨끗하게 치우는 일이 아니라, 계약서가 말하는 상태로 되돌리는 일입니다. 그래서 첫 단계는 철거가 아니라 범위 확인입니다. 같은 매장이라도 어디까지가 원상인지는 계약서 조항과 입주 당시 상태로 정해지고, 이 기준이 없으면 나중에 보증금 정산에서 다툼이 됩니다. 실무에서 갈리는 지점은 대체로 정해져 있습니다. 앞 임차인이 해놓은 인테리어를 누가 걷어내는지, 전기와 설비를 증설한 부분을 되돌려야 하는지, 바닥과 벽을 어느 수준까지 맞춰야 인정되는지입니다. 그래서 철거를 시작하기 전에 계약서와 입주 당시 사진을 먼저 꺼내 보는 것이 가장 확실한 순서입니다.
폐점하면서 매장 안에 세웠던 가벽을 철거할 때는 떼어내는 순서와 떼어내는 크기가 중요합니다. 먼저 유리를 철거하고, 그다음 문과 문틀을 제거한 뒤, 가벽을 조금씩 절단해 나갑니다. 이때 첫째로 볼 것은 원래 있던 벽면과 천장의 피해를 최소화하는 것입니다. 가벽은 벽과 천장에 고정되어 있어서 한 번에 뜯으면 붙어 있던 자리까지 같이 상합니다. 그렇다고 너무 잘게 잘라서도 안 됩니다. 잘게 폐기하면 옮길 때 노동력이 너무 많이 듭니다. 벽면과 천정면의 피해는 되도록 줄이면서 뭉텅이로 떨어뜨리는 것이 이 일의 요령입니다. 가벽을 걷어낸 뒤에는 가벽을 고정하느라 박혀 있던 타카와 피스를 모두 제거하고, 타공되어 있던 빈자리는 퍼티로 메꿉니다. 마지막으로 폐기물을 모두 치우고 청소까지 해야 원상복구가 끝납니다. 이번 현장은 매장 안에 가벽을 시공해 쓰시다가 폐점하시는 상가였고, 2명이 4시간에 마쳤습니다.
폐업한 상가 유리에 붙어 있는 광고 필름은 원상복구 때 함께 철거해야 하는 항목입니다. 영업할 때 광고 효과를 보려고 붙인 필름이라도, 폐업한 뒤에는 모두 철거하고 원래 모습으로 돌려놓아야 합니다. 원상복구의 기본은 철거와 복원 두 가지입니다. 원상복구는 인테리어를 처음 하기 전의 모습으로 되돌리는 일이라, 필름과 간판만이 아니라 가벽, 천정, 데코타일, 전기시설처럼 추가로 설치한 것을 모두 원상태로 돌려야 합니다. 그래서 시공할 것이 많습니다. 그런데 철거만 따로 알아보시다가 복원 작업을 놓치고 나중에 후회하시는 경우가 많습니다. 이번 현장이 그런 경우였습니다. 상가 3개소를 터서 영업하던 고기집이었는데, 철거와 원상복구는 이미 하셨지만 마무리가 제대로 되어 있지 않았고 외부 유리를 뒤덮은 광고 필름은 제거하지 못한 상태였습니다. 3명이 하루 동안 작업해 외부 유리의 광고 필름을 걷어냈습니다.
사무실 바닥 디럭스타일이 책상 자리마다 검게 변했다면, 그 위에 왁스를 다시 덮기 전에 연마로 걷어내는 것이 먼저입니다. 검게 변한 것은 기존 왁스 코팅 위를 의자바퀴가 오가며 생긴 자국이라, 묵은 때와 왁스 부분을 함께 벗겨내야 빠집니다. 왁스는 연마가 제대로 되고 청소까지 깨끗이 끝난 바닥 위에 올려야 제대로 된 바닥이 나옵니다. 청소가 덜 된 채로 왁스를 덮어 버리면, 나중에 다시 손볼 때 연마를 더 세게 해야 해서 일을 두 번 하게 됩니다. 이번에는 마루광택기로 디럭스타일을 연마해 묵은 때와 왁스 부분을 모두 제거하고, 전용 세척액으로 세정 작업과 중화 작업까지 마쳤습니다. 왁스 작업은 원상복구의 영역이 아니어서 빼고 복구 작업만 했습니다. 사무실 원상복구는 새것처럼 만드는 것보다, 기존에 지워지지 않는 묵은 때를 걷어내는 데까지만 원하시는 경우가 많습니다. 그래서 어디까지 할지를 손님과 먼저 맞추고 들어갑니다. 이번 현장은 경기 평택의 대형창고 안 사무실이었고, 4명이 하루에 마쳤습니다.
사무실 가벽을 철거한 뒤 가벽이 있던 자리의 천정이 비어 있다면, 그 자리는 마이톤만 사다 끼운다고 채워지지 않습니다. 마이톤을 받쳐 줄 T-BAR가 그 자리에는 없기 때문입니다. 이번 현장은 천정재가 600각 마이톤이었고, 천정에서 벽체까지 경량철골이 있어 일부 경량철골을 먼저 철거했습니다. 그다음 타공을 하고 전산볼트를 이용해 C찬넬을 시공한 뒤, 마이톤을 지지하는 T-BAR를 빈 공간에 시공했습니다. 이렇게 경량작업이 마무리되고 나면 마이톤은 크기에 맞춰 잘라 얹어 주기만 하면 됩니다. 일의 대부분은 마이톤을 얹기 전, 천정 속 경량작업입니다. 전기 이설도 따로 의뢰하셔서 등스위치와 에어컨 리모컨, 콘센트를 위치에 맞게 각각 옮겨 설치했습니다. 이번 현장은 송파의 주상복합건물 상가 사무실 두 곳이었고, 2명이 이틀에 마쳤습니다.
사무실 가벽을 뜯어낸 자리에서 데코타일이 깨졌다면, 깨진 타일만 덮는 것이 아니라 그 아래 바닥부터 복원한 뒤 같은 타일로 다시 까는 것이 원상복구입니다. 가벽을 뜯어내면 가벽 자리에 난 구멍 때문에 그 선을 따라 데코타일이 깨지고, 가벽 작업으로 그 밑의 바닥 부위까지 깨져 있기도 합니다. 순서는 이렇습니다. 먼저 파손된 기존 데코타일을 모두 철거합니다. 가벽 작업으로 깨진 바닥 부위는 퍼티로 복원하고, 연마 작업을 거쳐 단차를 줄입니다. 바닥 면을 맞춘 다음 새 데코타일을 깝니다. 이때 기존 데코타일과 같은 타일을 구할 수 있으면 새로 깐 자리가 이질감 없이 섞입니다. 이번 현장은 동탄의 한 빌딩에서 이사를 가시는 건설사 사무실이었습니다. 가벽 자리 말고도 쓰시다가 부서진 데코타일이 있어 작업 부위가 많았고, 원상복구 뒤에 보증금이 반환되기 때문에 빠른 시공을 원하셨습니다. 기존과 같은 타일을 구할 수 있었고, 2명이 이틀에 마쳤습니다.
창고 청소는 순서가 결과를 정합니다. 위에서 아래로 내려와야 합니다. 바닥을 먼저 깨끗하게 해 놓고 벽과 상부를 씻으면, 위에서 흘러내린 물과 때가 그 바닥을 다시 덮습니다. 결국 바닥을 두 번 하게 됩니다. 그래서 상부부터 시작해 벽을 거쳐 바닥으로 내려옵니다. 그리고 창고는 일반 건물 청소와 다른 점이 하나 더 있습니다. 천장이 높습니다. 판넬 상부와 높은 벽면은 손이 안 닿아서, 고소 장비 없이는 아예 접근이 안 됩니다. 이번 현장도 렌탈 고소차를 세워 상부부터 잡았습니다. 오래 쓰신 창고라 판넬과 창문에 찌든 때가 앉아 창문이 잘 열리지도 않는 상태였고, 바닥은 기름때로 미끌미끌한 범벅이었습니다. 기름때는 물만 뿌려서는 안 지워집니다. 고압세척기로 압력을 걸어야 떨어집니다. 상부와 벽, 바닥을 차례로 물청소하고, 외부의 곰팡이와 이끼까지 걷어낸 뒤 마무리했습니다. 4명이 3일에 마쳤습니다.
폐업상가 원상복구는 단순 청소가 아닙니다. 가벽 철거, 수도와 전기의 증설 부분 복구, 천장 구멍 메우기, 타일 교체, 타공자국 제거까지 체계적으로 진행해야 임대료를 전액 돌려받을 수 있습니다. 남양주 지식산업센터에서 애견간식 제조업체 폐업 현장의 가벽 철거, 석고텍스 복원, 수도·전기 원상복구, 타공자국 메우기를 3명이 4일에 완료한 사례입니다.
계약서에 원상복구라고만 적혀 있고 어디까지인지가 없는 경우가 많습니다. 임차인은 입주 당시 상태로, 임대인은 골조 상태로 생각하는 식으로 어긋납니다. 입주 당시 사진이 있으면 이 다툼이 대부분 정리됩니다.
들어올 때 이미 있던 것을 지금 임차인이 걷어내야 하는지가 자주 문제가 됩니다. 계약할 때 그 상태를 인수한 것으로 되어 있으면 걷어내야 하는 경우가 있고, 아니면 아닙니다. 계약서 문구로 판단할 일입니다.
영업을 위해 늘린 전기 용량, 추가한 콘센트와 조명, 냉난방기와 배관은 되돌리는 대상이 되는 경우가 많습니다. 다만 건물에 이득이 되는 것은 남겨두는 쪽으로 협의되기도 합니다.
설비를 고정한 앙카 구멍, 진열대 자국, 못 자국과 도배 손상이 남습니다. 구멍만 메우는 것으로는 인정되지 않고 단차와 색까지 맞춰야 하는 건물이 많습니다.
간판, 어닝, 외부 배관은 철거 주체가 애매한 경우가 있습니다. 떼어낸 자리의 외벽 구멍을 누가 메우는지까지 정해두는 것이 좋습니다.
원상복구 조항이 어떻게 적혀 있는지, 입주할 때 어떤 상태였는지를 먼저 봅니다. 이 두 가지가 작업 범위 전체를 정합니다. 사진이 없으면 임대인·관리단과 범위를 글로 정리해두는 것이 안전합니다.
무엇을 걷어내고 무엇을 남길지, 마감을 어느 수준까지 할지를 정합니다. 여기서 정해두지 않으면 다 끝난 뒤에 추가 요구가 들어옵니다.
언제까지 비워야 하는지에 따라 인원과 공정 순서가 달라집니다. 원상복구는 하루라도 늦어지면 임대료가 붙기 때문에 일정이 곧 비용입니다.
안에서부터 밖으로 걷어냅니다. 간판과 외부 시설물은 고소작업이 붙는 경우가 있어 별도로 잡습니다.
증설한 회로와 배선을 정리하고, 떼어낸 자리를 마감합니다. 차단기와 분전반 상태도 원래대로 맞춥니다.
앙카와 못 자국을 메우고 단차를 잡습니다. 마감이 살아 있는 바닥은 색까지 맞춰야 인정되는 경우가 많습니다.
요구되는 수준에 맞춰 마감합니다. 부분만 하면 색 차이가 나므로 면 단위로 가는 것이 일반적입니다.
종류별로 분리해 배출하면 처리비가 줄어듭니다. 반출까지 끝나야 작업이 끝난 것입니다.
같은 위치에서 찍은 전·후 사진을 남겨 임대인이나 관리단 확인 자료로 씁니다. 확인을 받아야 정산이 마무리됩니다.
집기만 빼면 되는 곳과 골조 상태까지 되돌려야 하는 곳은 전혀 다른 공사입니다. 같은 면적이라도 여기서 몇 배가 벌어집니다.
걷어낼 것이 많을수록 인원과 반출 횟수가 늘어납니다. 천장까지 뜯는지, 칸막이가 얼마나 있는지가 물량을 정합니다.
여러 자재가 섞인 혼합폐기물은 처리가 더 까다롭습니다. 현장에서 종류별로 나누면 줄어듭니다.
증설한 용량을 원복해야 하는지, 배선만 정리하면 되는지에 따라 달라집니다. 냉난방기 철거가 붙으면 별도 공정입니다.
구멍만 메우면 되는 곳과 단차·색까지 맞춰야 하는 곳은 다릅니다. 지식산업센터나 대형 건물은 기준이 까다로운 편입니다.
정해진 날짜에 맞춰야 하면 인원을 늘려 공기를 당기게 됩니다. 반대로 여유가 있으면 공정을 나눠 진행할 수 있습니다.
엘리베이터를 쓸 수 있는지, 차를 댈 자리가 있는지, 영업 중인 다른 점포가 있어 시간대를 피해야 하는지가 시간에 그대로 반영됩니다.
간판이나 외부 배관 철거가 들어가면 고소 장비가 붙고, 떼어낸 자리의 외벽 마감도 함께 봐야 합니다.
현장 조건에 따라 범위가 달라져 표준 단가를 적어두지 않습니다. 사진을 보내주시면 통화로 대략적인 범위를 먼저 말씀드립니다.
오해깨끗하게 청소만 하면 원상복구다
실제청소는 원상복구의 일부일 뿐입니다. 설비를 고정했던 자국, 늘린 전기, 바꾼 마감을 되돌리는 것까지가 범위인 경우가 많습니다. 기준은 계약서와 입주 당시 상태입니다.
오해들어올 때 이미 있던 인테리어는 그냥 두면 된다
실제계약할 때 그 상태를 인수한 것으로 되어 있으면 걷어내야 하는 경우가 있습니다. 반대로 명시가 없으면 안 해도 되는 경우도 있습니다. 이건 공사 문제가 아니라 계약서 문구 문제라 먼저 확인해야 합니다.
오해구멍만 메우면 인정된다
실제주변과의 높이 단차와 색 차이까지 없어야 인정하는 건물이 많습니다. 특히 지식산업센터나 대형 임대건물은 기준이 까다로운 편이라, 평탄 마감 후 색을 맞추는 데까지 가는 경우가 흔합니다.
오해보증금에서 알아서 까면 되니 그냥 나가면 된다
실제임대인이 정한 업체 견적으로 공제되면 직접 하는 것보다 크게 나오는 경우가 많고, 금액을 두고 분쟁으로 이어지기도 합니다. 직접 범위를 정해 진행하고 전·후 사진을 남기는 편이 대체로 유리합니다.
오해간판은 건물주가 알아서 뗀다
실제임차인이 설치한 간판은 임차인이 철거하는 것이 일반적입니다. 떼어낸 자리의 외벽 구멍을 누가 메우는지까지 미리 정해두는 것이 좋습니다.
오해명도일에 맞춰 하루 만에 다 끝난다
실제철거는 하루에 끝나도 복원과 마감은 건조와 양생 시간이 필요합니다. 도장을 올리려면 앞 공정이 말라야 합니다. 일정은 마감까지 잡아야 합니다.
전부 아셔야 하는 건 아닙니다. 아는 만큼만 알려주셔도 통화가 훨씬 짧아집니다.
계약서의 원상복구 조항과 입주 당시 상태로 정해집니다. 조항이 두루뭉술하면 입주할 때 찍어둔 사진이 기준이 됩니다. 둘 다 없다면 시작하기 전에 임대인·관리단과 범위를 글이나 문자로 정리해두시는 편이 안전합니다.
계약 내용에 따라 다릅니다. 그 상태를 인수하는 조건이었다면 걷어내야 하는 경우가 있고, 명시가 없으면 아닌 경우도 있습니다. 공사가 아니라 계약서로 판단할 문제라, 진행 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
건물에 따라 다릅니다. 주변과의 높이 단차와 색까지 맞아야 인정하는 곳이 많습니다. 특히 지식산업센터나 대형 임대건물은 기준이 까다로운 편이라, 평탄 마감 후 기존 색에 맞춰 부분 도장까지 가는 경우가 흔합니다.
면적과 복구 범위에 따라 다릅니다. 철거 자체는 빨라도 복원과 마감에는 건조·양생 시간이 필요해서, 도장까지 간다면 그만큼 일정을 더 잡아야 합니다. 명도일이 정해져 있으면 그 날짜에서 거꾸로 계산해 공정을 나눕니다.
직접 하는 편이 대체로 금액이 적게 나옵니다. 임대인이 정한 업체 견적으로 공제되면 크게 잡히는 경우가 많고, 금액을 두고 다투게 되기도 합니다. 직접 범위를 정해 진행하고 전·후 사진을 남겨두시면 정산에서 근거가 됩니다.
임차인이 설치한 것은 임차인이 철거하는 것이 일반적입니다. 떼어낸 자리의 외벽 구멍을 누가 메우는지까지 미리 정해두시면 나중에 이야기가 나오지 않습니다. 높이가 있으면 고소 장비가 붙습니다.
구간을 나눠 진행할 수는 있습니다. 다만 철거는 소음과 분진이 있어 영업 시간을 피해야 하고, 그만큼 전체 기간이 늘어납니다. 명도일이 촉박하면 한 번에 끝내는 쪽이 낫습니다.
